Bei einer energetischen Sanierung erhält eine Wohnungseigentümergemeinschaft technische Angaben, Kostenschätzungen und Angebote aus verschiedenen Fachbereichen. Ein Heizungsbetrieb beschreibt technische Komponenten, ein Fassadenbetrieb kalkuliert Dämmarbeiten und Förderbedingungen stellen weitere Anforderungen an die Planung. Für die Eigentümer reicht es jedoch nicht, diese Angaben lediglich zu sammeln. Vor einer Entscheidung muss erkennbar sein, welche Arbeiten zusammengehören, welche Kosten noch fehlen und welche Folgen eine Variante für das gemeinschaftliche Gebäude hat.
Kurzfassung
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Einzelne Fachangebote beantworten nicht dieselben Fragen
Ein Angebot eines Heizungsbetriebs behandelt andere Punkte als die Kalkulation eines Dachdeckers oder Fassadenbetriebs. Selbst zwei Angebote für dasselbe Gewerk müssen nicht denselben Umfang besitzen. Unterschiede können sich etwa bei Gerüstbau, Demontage, Entsorgung, Anschlussarbeiten oder Nebenleistungen ergeben.
Drei Angebotssummen lassen sich zwar rechnerisch gegenüberstellen. Ein belastbarer Vergleich ist jedoch erst möglich, wenn dieselben Leistungen und Nebenarbeiten berücksichtigt werden. Vor einer Abstimmung müssen deshalb zunächst die enthaltenen Positionen betrachtet werden.
Nicht aufgeführte Nebenarbeiten können die tatsächlichen Gesamtkosten erhöhen. Wird beispielsweise eine neue Fassadendämmung kalkuliert, können Anschlüsse an Fenster, Balkone oder Dachbereiche weitere Arbeiten erfordern. Solche Positionen verändern den späteren Gesamtaufwand, obwohl sie im ursprünglichen Angebot möglicherweise nicht aufgeführt wurden.
Technische Maßnahmen beeinflussen sich gegenseitig
Energetische Sanierungen bestehen selten aus vollständig voneinander getrennten Bauteilen. Eine Dämmung verändert die energetischen Eigenschaften der Gebäudehülle. Neue Fenster können den Luftaustausch beeinflussen. Eine veränderte Heizlast wiederum kann für die Auslegung einer späteren Heizungsanlage relevant sein.
Die geplanten Arbeiten sollten deshalb in ihrer technischen Reihenfolge betrachtet werden. Nicht jede technisch mögliche Maßnahme muss zeitgleich ausgeführt werden. Allerdings sollte bekannt sein, ob eine heutige Entscheidung spätere Arbeiten beeinflusst oder bestimmte Anschlüsse bereits berücksichtigt werden müssen.
Bei größeren Vorhaben können deshalb zusätzliche Fachplanungen erforderlich sein. Im Verwaltungsprozess ordnet die Hausverwaltung vorhandene Informationen den jeweiligen Maßnahmen zu und bereitet sie für die gemeinschaftliche Entscheidung auf.
Aus Fachinformationen müssen konkrete Varianten entstehen
Für eine Eigentümergemeinschaft sind technische Detailangaben allein schwer abstimmbar. Eine Beschlussfassung benötigt einen bestimmten Gegenstand. Deshalb können vorhandene Informationen beispielsweise in mehrere Varianten gegliedert werden.
Variante A könnte ausschließlich den Austausch einer Heizungsanlage betreffen. Variante B verbindet die Heiztechnik mit Arbeiten an der Gebäudehülle. Eine weitere Variante kann eine zeitliche Staffelung verschiedener Maßnahmen vorsehen. Zu jeder Fassung gehören Angaben über enthaltene Arbeiten, voraussichtliche Kosten und bekannte technische Abhängigkeiten.
Eine unabhängige Beratung einer Hausverwaltung zur energetischen Sanierung kann vorhandene Angaben aus Sicht der Eigentümergemeinschaft einordnen. Dazu gehören der Vergleich verschiedener Sanierungsvarianten, die finanziellen Auswirkungen der Maßnahmen und die Aufbereitung der Informationen für die spätere Beschlussfassung.
Kosten entstehen auch außerhalb der Hauptpositionen
Der Preis eines zentralen Bauteils bildet nicht zwangsläufig die gesamten Projektkosten ab. Neben der eigentlichen Bauleistung können Planungsleistungen, Gerüste, Demontage, Entsorgung oder Arbeiten angrenzender Gewerke anfallen.
Für die finanzielle Betrachtung einer WEG ist deshalb eine Gesamtsumme erforderlich, die bekannte Nebenpositionen berücksichtigt. Erst danach lässt sich prüfen, welcher Betrag aus vorhandenen Rücklagen finanziert werden könnte und welcher weitere Finanzierungsbedarf besteht.
Auch die Verteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft muss von der bloßen Angebotssumme getrennt betrachtet werden. Welche Beträge auf einzelne Eigentümer entfallen, richtet sich nach den für die konkrete Maßnahme geltenden rechtlichen und gemeinschaftlichen Vorgaben. Eine pauschale Aufteilung durch die Anzahl der Wohnungen bildet diese Verhältnisse nicht zwingend korrekt ab.
Förderbedingungen gehören vor die Beauftragung
Bei energetischen Maßnahmen können Förderprogramme von KfW oder BAFA in Betracht kommen. Ob ein bestimmtes Vorhaben förderfähig ist, hängt von der jeweiligen Maßnahme und den geltenden Programmbedingungen ab. Förderfragen sollten deshalb nicht erst nach der Beauftragung behandelt werden.
Ein Förderprogramm kann technische Voraussetzungen, Nachweise oder bestimmte Verfahrensschritte verlangen. Damit berührt die Förderung nicht ausschließlich die Finanzierung. Sie kann bereits für die Vorbereitung eines Vorhabens relevant sein.
Für die Eigentümergemeinschaft ist daher zwischen Bruttokosten einer Maßnahme, möglichen Fördermitteln und dem verbleibenden Finanzierungsbedarf zu unterscheiden. In der Kostenübersicht sollten deshalb Bruttokosten, mögliche Förderbeträge und der verbleibende Finanzierungsbedarf getrennt ausgewiesen werden.
Eine Eigentümerversammlung benötigt konkrete Beschlussgegenstände
Vor der Eigentümerversammlung sollten die wesentlichen technischen und finanziellen Angaben zum Sanierungsprojekt vorliegen. Andernfalls können bei der Abstimmung Fragen offenbleiben, die für die spätere Ausführung relevant sind.
Vor der Versammlung sollte beispielsweise feststehen, welche Arbeiten Gegenstand der Entscheidung sind, welcher Kostenrahmen vorgesehen ist und welche Finanzierung behandelt werden soll. Liegen mehrere Varianten vor, müssen deren Unterschiede erkennbar sein.
Sanierungsmaßnahmen am Dach, an der Fassade oder an gemeinschaftlichen technischen Anlagen fallen in den Bereich der WEG-Verwaltung, sofern Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Davon zu unterscheiden sind Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Die Mietverwaltung betrifft insbesondere Mietverhältnisse eines vermieteten Objekts, während sich die Sondereigentumsverwaltung auf Angelegenheiten einer einzelnen Eigentumswohnung bezieht.
Der Beschluss führt in die Ausführungsphase
Nach einem wirksamen Beschluss verschiebt sich der Schwerpunkt von der Vorbereitung zur Durchführung. Beschlossene Aufträge müssen entsprechend den festgelegten Vorgaben vergeben und Termine mit beteiligten Unternehmen koordiniert werden.
Sind mehrere Gewerke beteiligt, müssen ihre Ausführungstermine aufeinander abgestimmt werden. Vorarbeiten müssen abgeschlossen sein, bevor nachfolgende Bauteile montiert werden können. Verzögerungen eines Betriebs können daher weitere Termine berühren.
Rechnungen und ausgeführte Leistungen gehören ebenfalls zum Verwaltungsablauf eines Sanierungsvorhabens. Technische Abnahmen oder spezielle Prüfungen können dagegen Fachkenntnisse voraussetzen, für die entsprechende Sachverständige oder Planer benötigt werden.
Fazit
Energetische Sanierungen in einer WEG erfordern vor der Beschlussfassung konkrete Angaben zu Leistungen, technischen Abhängigkeiten und Finanzierung. Unterschiedlich aufgebaute Handwerkerangebote müssen dafür auf ihren tatsächlichen Leistungsumfang geprüft werden. Förderbedingungen und bekannte Nebenarbeiten gehören ebenfalls in die Kostenbetrachtung. Die Hausverwaltung kann diese Informationen für die Eigentümergemeinschaft ordnen und die organisatorischen Schritte rund um Beschlussfassung und Umsetzung übernehmen. Benötigt eine Maßnahme eine technische Fachplanung oder besondere Prüfung, bleiben Energieberater, Fachingenieure oder Sachverständige dafür zuständig.
